డెబిట్ దిగుబడి అంటే ఏమిటి?

మీరు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడికి వ్యాపారంలో ఉన్నట్లయితే, మీరు ఋణం-నుండి-విలువ (LTV) నిష్పత్తి మరియు రుణ సేవ కవరేజ్ (DSCR) నిష్పత్తి వంటి రుణ పూచీకత్తు ప్రమాణాల గురించి తెలిసి ఉంటారు. బ్యాంకులు సాధారణంగా ఈ మెట్రిక్లను ఋణం తీసుకునేలా నిర్ణయించటంలో ఉపయోగిస్తాయి. రుణ అమ్మకం అండర్రైటింగ్ బ్లాక్లో కొత్త కిడ్. LTV మరియు DSCR లాగా కాకుండా, ఇది మార్కెట్ విలువ, రుణ విమోచన వ్యవధి మరియు వడ్డీ రేటుపై ఆధారపడి ఉండదు, లేదా ఇది ఏ సమయంలోనైనా మార్చవచ్చు లేదా మార్చవచ్చు.

చిట్కాలు

• ఋణ దిగుబడి రుణ మొత్తం ద్వారా ఆస్తి యొక్క నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం విభజించడం ద్వారా వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ తనఖా సంబంధం ప్రమాదాన్ని లెక్కిస్తుంది.

వాణిజ్య రుణాలకు రిస్క్ టెస్టులు

చాలా బ్యాంకులు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణ సంబంధం ప్రమాదం అంచనా రెండు పరీక్షలు వర్తిస్తాయి: రుణ సేవ కవరేజ్ నిష్పత్తి మరియు రుణ నుండి విలువ నిష్పత్తి. DSCR ఫార్ములా ఆస్తి నుండి నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం - ఆస్తి మైనస్ దాని ఆపరేటింగ్ ఖర్చులు నుండి అన్ని అద్దెకు మరియు ఆదాయం - ఒక ఆరోగ్యకరమైన బఫర్ తో తనఖా చెల్లింపులు మించి, కాబట్టి మీరు ఖర్చులు పెరుగుతుంది కూడా రుణ చెల్లించడానికి తగినంత డబ్బు లేదా అద్దెకు వస్తుంది. ఉదాహరణకు, రుణదాత ప్రతి $ 1 అరువుకు $ 1.50 నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం (NOI) అవసరం కావచ్చు.

LTV నిష్పత్తి ఆస్తి విలువ ద్వారా విభజించబడింది తనఖా తాత్కాలిక హక్కు సూచిస్తుంది. కాబట్టి, మీరు $ 500,000 భవనం కోసం $ 500,000 అరువు తీసుకుంటే, LTV 62.5 శాతం ఉంటుంది. సుమారు 75 శాతం లేదా అంతకంటే తక్కువ LTV అనేది బ్యాంకు ఆస్తి తిరిగి చెల్లించటానికి మంచి అవకాశమున్నది అంటే ఆస్తి విలువైన కాలము విలువైనది అయినప్పటికీ, ఒక జప్తు విక్రయములో తిరిగి వస్తుంది.

ఒక ఋణ దిగుబడి అంటే ఏమిటి?

LTV తో సమస్య అది ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ మార్పుల వలె మారుతుంది, కాబట్టి ఇది ఈ మెట్రిక్తో ప్రమాదం యొక్క స్థిరమైన కొలతను పొందడం కష్టం. అదేవిధంగా, DSCR లెక్కింపు రుణ వడ్డీ రేటు మరియు రుణ విమోచన వ్యవధిపై ఆధారపడుతుంది కాబట్టి, మీరు DSCR పెంచడానికి ఈ కారకాలు చేయవచ్చు. ఉదాహరణకు, 20 సంవత్సరాల నుండి 25 సంవత్సరాల వరకు రుణ విమోచన కాలాన్ని పెంచడం తక్కువ వార్షిక రుణ చెల్లింపును సాధించగలదు మరియు దీని వలన డిఎస్సిఆర్ను ఆమోదయోగ్యమైన స్థాయిలకు పెంచుతుంది, అయినప్పటికీ రుణాన్ని ఎక్కువ కాలం ఖర్చు చేస్తుంది. ఈ వైఫల్యాల కోసం భర్తీ చేయడానికి, రుణదాతలు సాధారణంగా రుణ దిగుబడిని అండర్ రైటింగ్ మిక్స్లో విసిరివేస్తారు. రుణ దిగుబడి కేవలం NOI మరియు మొత్తం రుణ మొత్తాన్ని ఉపయోగించి ఒక వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణ ప్రమాదాన్ని కొలిచేందుకు మరొక మార్గం అందిస్తుంది.

రుణ దిగుబడి లెక్కించు ఎలా

గణన రుణ దిగుబడి లెక్కించడానికి సులభం: ప్రతిపాదిత రుణ మొత్తం ఆస్తి యొక్క నికర ఆపరేటింగ్ ఆదాయం విభజించి. ఉదాహరణకు, మీరు ఒక $ 1 మిలియన్ బిల్డింగ్ కొనుగోలు చేస్తున్నారని అనుకుందాం, మరియు NOI $ 50,000 సంవత్సరానికి. మీరు $ 300,000 నగదులో మరియు భవనాన్ని కొనుగోలు చేయడానికి $ 700,000 లను తీసుకోవాలని కోరుకుంటారు. రుణదాత $ 50,000 / $ 700,000 లేదా 7.14 శాతం రుణాన్ని లెక్కిస్తుంది. రుణదాతలు సాధారణంగా తనఖా రుణాన్ని ఆమోదించే ముందు కనీస రుణ దిగుబడిని నెలకొల్పుతారు. సో, మీరు రుణదాతలు రుణ దిగుబడి ద్వారా విభజించబడింది NOI గరిష్ట రుణ మొత్తాన్ని ఇస్తుంది పేరు తనఖా రుణ, లెక్కించేందుకు దాని తలపై గణన ఫ్లిప్ ఆ పొందుతారు. ఉదాహరణకు, రుణదాత 10 శాతం రుణ దిగుబడి అవసరమైతే, అప్పుడు మా $ 50,000 NOI ఆస్తి కేవలం $ 500,000 రుణాలకు మాత్రమే అర్హత పొందుతుంది.

ఋణ దిగుబడి వెర్సస్ కాప్ రేట్

Eagle-eyed రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు రుణ దిగుబడి నిర్వచనం భవనంగా ధర NOI పోల్చి, ఇది ఒక టోపీ రేటు చాలా కనిపిస్తోంది గుర్తించాయి - $ 50,000 / $ పైన ఉదాహరణలో 1 మిలియన్ లేదా 5 శాతం. సారూప్యత ఉద్దేశపూర్వకంగా ఉంది. రుణదాత సమర్థవంతంగా దిగుబడి సూత్రాన్ని ఉపయోగిస్తుండటం వలన అది పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఎలాంటి రాబడిని వెల్లడించాలంటే అది తన డబ్బుపై ఆశించవచ్చు. అధిక రుణ దిగుబడి నిష్పత్తి రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించే పరిమాణానికి సంబంధించి మరింత అద్దెకు వస్తోంది అంటే, రుణగ్రహీతడు తనఖా చెల్లింపులో డిఫాల్ట్గా ఉంటే బ్యాంకు కోల్పోరు.

ఒక మంచి ఋణ దిగుబడి ఏమిటి?

వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రంగం అంతటా, కనీస ఆమోదయోగ్యమైన రుణ దిగుబడి 10 శాతం. అయితే, మీరు కోట్ చేస్తున్న వాస్తవ సంఖ్య ఆస్తి రకం, కౌలుదారు మరియు వడ్డీ రేట్లు యొక్క ఆర్థిక బలం మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. హోటళ్లు వంటి ప్రమాదకర ఆస్తి రకాలు, ఇవి నిరుత్సాహపరుడైన ఖాళీలు మరియు ఊహించలేని NOI, సాధారణంగా స్థిరమైన కార్యాలయ పెట్టుబడుల కంటే అధిక రుణ దిగుబడిని కోరతాయి. రుణదాతలో మాట్లాడుతూ, అధిక రుణ దిగుబడి "దిగువ పరపతి" ను సూచిస్తుంది, ఇది తక్కువ రుణ నష్టాన్ని సూచిస్తుంది.